住宅ローン、繰上げ返済しない方がお得なことも!?

住宅を購入したらもれなく始まる住宅ローンの返済。

かくいう私も、この度住宅を晴れて購入しまして住宅ローンを払い始める訳ですが、ケチな私はローン金利などにお金を取られるのには快く思っておらず1円でもお得に返済してやろうと絶賛画策中です。

よく聞くのは、とにかく繰上げ返済していった方が良いという意見。しかし、超低金利の今本当にそれがお得なのでしょうか??

そこで今回は、本当に繰上げ返済を積極的にすることがお得なのかを自分の頭で考えてみたいと思います。すると、意外と奥が深いことが見えてきました。

※:私はこれからローン返済が開始するローン初心者なので、すでにローン返済をしている様な方々にとってはこの記事に書いているようなことは当たり前かもしれませんのであしからず。

住宅ローン減税をフル活用する

住宅ローン減税を目一杯に利用した場合のことを考えてみましょう。

固定金利ではなく変動金利を選択した場合、現在、最大で 0.725% の金利でローンの借受けが可能です。(2015/1現在)

金利
三井住友信託銀行(外部サイト)
→是非、ご自身でも確認してみてください。

「最大で」というのがポイントで実際には審査により適用される金利が変わります。しかし、最大の金利優遇を受けられなくても、ある程度まじめに会社にお勤めの方なら1.0%未満にはなると思います。(私はそこまでまじめではありませんが、なりました。)

一方、住宅ローン減税は住宅ローン残高の1.0%を10年間、所得税から控除するという制度です。さらにこの制度、2014年4月から控除の限度額が20万から40万に引き上げられました。

住宅ローン減税制度
住まい給付金(外部サイト)
→是非、ご自身でも確認してみてください。

ここで、すでに気がつくことがありますね。
ローンの金利よりも住宅ローン減税の方が割合が大きいです。

これは一体どういうことでしょうか!?

そうです、まさにその通りで、ローンを借りるとなんと金利でお金が減るどころかお金がプラスになってしまいます。そんな馬鹿なと思うかもしれませんが本当です。

※:ローン契約時に担当してくださった銀行員の方にも間違いないことを確認しました。

計算してみよう

3000万のローン残高で金利が0.725%の場合:
 (ローン金利)   30,000,000 × 0.00725 = 217,500
 (住宅ローン控除額)30,000,000 × 0.01000 = 300,000
つまり、次の分だけプラスになります。
  300,000 – 217,500 = +82,500円

一方、繰上げ返済した場合はどうなるでしょうか。
例えば、200万円繰上げ返済すると次のようになります。

2800万のローン残高で金利が0.725%の場合:
 (ローン金利)   28,000,000 × 0.00725 = 203,000
 (住宅ローン減税) 28,000,000 × 0.01000 = 280,000
つまり、次の分だけプラスになります。
  280,000 – 203,000 = +77,000円

なんと、繰上げ返済するとプラス分が減ってしまいました

自分がローンを組んでちゃんと調べるまでは、まさかローンを借りるとお金が増えるなんて思ってもみませんでした。アベノミクスによる超低金利と、住宅ローン減税制度拡大が織りなすマジックです。

注意点

もちろん、どんな場合にもお得になるわけではなく注意点があります。次の点は最低限、抑えておく必要があります。

・住宅ローン控除は所得税から引かれます。
年間支払っている所得税が控除額より小さい場合には切り捨てられてしまいます。また、他の控除によりすでに所得税が控除されている場合はすでに所得税の支払いが小さいかもしれません。例えば、所得税を年間25万円払っているなら、ローン残高が2500万円になるまではさっさと繰上げ返済しましょう。
・住宅ローン控除は10年間です。
11年目から控除がありません。そのため、10年経ったらどんどん繰上げ返済をしましょう。

返済せずに投資する

例えば、余裕資金が100万円あった場合、そのお金を繰上げ返済するのではなく、投資してしまってはどうでしょうか?

金利が0.725%であれば、100万円の繰上げ返済による効果は年間7,250円の金利を抑えることです。

それに対し、投資だとどうでしょうか。
投資によるリターンを5%と想定するとしたら、100万円投資した場合、年間5万円です。

投資のリターンの方が大きいです。

投資にローンの金利(例えば0.725%)より大きなのリターンを想定するならば投資した方が資産を増やすことができます。

※:言うまでもありませんが、もちろん投資にはリスクがありますので、繰上げ返済の方が堅実な手段です。自己責任でご判断ください。

生命保険としての側面から考えてみる

あまり考えたくないですが、住宅ローンを組む際、自分に万が一のことがあった場合も想定する必要があります。

住宅ローンは契約と同時に、必ず団体信用生命保険に加入します。

これは、ローン契約者に万が一があった場合にローンの支払いを帳消ししてくれるもので、小さな掛け金の割にメリットが大きい保険です。しかし、よくよく考えると少々特殊です。

なにが特殊かと言うと、「払えば払うほど死亡時に払われる保険金が減る」からです。

極端な例では、繰上げ返済せずに死亡するのと、1000万円繰上げ返済した後に死亡するのとでは繰上げ返済してない場合の方が有利(お得)なのです。

つまり、貯金を切り詰めてまで繰上げ返済するのはオススメできず、万が一の場合に遺族が余裕をもって暮らせる資金を手元に残した上で繰上げ返済を行うのが適切だろうということです。また、繰上げ返済せずに手元にお金を残しておくことで、別途で加入する生命保険への掛け金を減らしても良いと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

住宅ローンを借り入れるとどうしても金利が気になり、いかに早く繰上げ返済するかを考えがちですが、あえて返済を遅らせたりあえて返済しなかったりすることでよりお得になる場合があることが見えてきたのではないでしょうか。

もちろん一概には言えず、お金の使い方は星の数ほどあります。本当に難しいですが、その時その時の事情や社会情勢も踏まえながらよりお得なお金の使い道を模索し続けることが重要だと私は考えております。

にょん

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